Главная → Статьи → выход из зоны подтопления

Как вывести участок из зоны подтопления

Текст проекта, закона и постановлений сверен 12 октября 2026 года

Минприроды подготовило изменения в правила о зонах затопления и подтопления. Для владельцев участков в них три новости: зона подтопления станет уже — 20 м от зоны затопления вместо 50 м; владелец сможет сам начать отмену зоны, если защитил участок от воды; запрет строить в зоне подтопления не будет действовать для участков, права на которые возникли до 4 августа 2026 года, если это не угрожает жизни людей. Это проект — он ещё не принят.

Что действует сейчас

С 4 августа 2026 года в границах зон затопления и подтопления запрещено строить объекты капитального строительства — в том числе жилые и садовые дома на фундаменте. Исключение — только сооружения защиты от воды. Запрет ввёл закон № 301-ФЗ: он изменил статью 67.1 Водного кодекса. Раньше дом можно было построить, если участок защищён подсыпкой, сваями или дамбой. Теперь защита сама по себе стройку не разрешает. Подробно о запрете — в статье «Можно ли строить дом в зоне подтопления».

Ширину зоны подтопления с 5 июня 2024 года задаёт приложение к Положению о зонах затопления, подтопления (постановление Правительства № 360 в редакции постановления № 670): границы зон подтопления проводят параллельно границам зон затопления на расстоянии 50 м от них — для рек, ручьёв, озёр и водохранилищ.

Отменить зону по нынешним правилам можно, если территория защищена от воды или водный объект перестал существовать. Но предложения об этом готовит регион, а решение принимает Росводресурсы. Отдельного порядка, по которому владелец участка сам подаёт заявление, в правилах нет.

Что меняет проект

Что значит 20 м вместо 50 м: пример из Абакана

В Абакане зоны затопления и подтопления вдоль Енисея, Абакана и Ташебы установлены приказом № 82 от 26.06.2026 и внесены в реестр 21 июля 2026 года — уже по нынешним правилам. Мы измерили ширину зоны подтопления по её контуру из реестра: у половины точек границы до зоны затопления ровно 50,0 м, у 90 % — не больше 51,4 м. Правило «50 м» на карте видно буквально.

На карте — квадрат 400 × 400 м с садовыми участками. Синяя полоса — 20 м от зоны затопления: такой была бы зона подтопления по проекту.

Из 178 участков в квадрате 73 хотя бы частью в зоне затопления или подтопления. 23 задевает зона затопления — для них проект ничего не меняет. Остальные 50 сейчас только в зоне подтопления. Если зону пересчитают по ширине 20 м, 31 из них окажутся вне зоны целиком, у 19 часть участка останется в зоне. Почти все эти участки — для садоводства.

Расчёт по контурам зон и участков из реестра на 12 октября 2026 года, участки меньше 150 м² не учитывались. Сама зона сдвинется, только если её пересмотрят: по предложению региона или заявлению владельца, решением Росводресурсов и записью в ЕГРН.

Как владельцу добиться отмены зоны по проекту

Порядок описан в новых пунктах 13.1 и 13.2 Положения. Он работает, только если участок действительно защищён от воды теми средствами, которые перечисляет часть 4 статьи 67.1 Водного кодекса.

1. Защитить участок. Закон считает инженерной защитой дамбы, берегоукрепление и другие защитные сооружения, а также искусственное повышение поверхности (подсыпку) и свайные фундаменты. В границах своего участка защиту делает его правообладатель.
2. Собрать подтверждение. Для дамбы, берегоукрепления, свай — письменное подтверждение органа власти региона или местного самоуправления в области градостроительной деятельности о том, что эти сооружения есть. Для подсыпки — материалы с пространственными и иными данными, которые подтверждают, что территория больше не затапливается.
3. Подать заявление в регион — в исполнительный орган субъекта, который готовит предложения о зонах затопления и подтопления.
4. Регион за 10 календарных дней согласует заявление и передаёт его в Росводресурсы.
5. Росводресурсы за 7 рабочих дней оформляет решение об изменении или прекращении зоны.
6. Решение вносят в ЕГРН. Росводресурсы передаёт его в Росреестр. Пока в реестре прежние границы, именно их видят администрация при уведомлении о стройке, банк и наша проверка.

Защита по закону не разрешает стройку сама по себе: сначала меняются границы зоны, потом можно строить. Поэтому подсыпка «под дом» без пересмотра зоны ничего не даёт.

Исключение для участков до 4 августа 2026 года

Проект предлагает новую редакцию пункта 20 Положения. По ней ограничения зоны подтопления, установленные пунктом 1 части 3 статьи 67.1 Водного кодекса — то есть запрет строить объекты капитального строительства, — не применяются к зданиям, сооружениям и объектам незавершённого строительства, которые созданы, и к земельным участкам, права на которые возникли до вступления в силу закона № 301-ФЗ, то есть до 4 августа 2026 года. Условие — это не должно угрожать жизни граждан, обороне страны и безопасности государства.

Три важных детали:

• Только зона подтопления. О зоне затопления в этом пункте ничего нет: если участок в зоне затопления, запрет для него остаётся и по проекту.
• Решает дата возникновения права на участок, а не дата покупки дома или начала стройки. Её видно в выписке из ЕГРН. Наша проверка показывает дату постановки участка на кадастровый учёт — это близкая, но не та же дата.
• Пока это только проект. Сейчас запрет действует и на старые участки.

Чего проект не делает

• Не отменяет запрет закона. Статья 67.1 Водного кодекса остаётся прежней: в зонах затопления и подтопления строить нельзя.
• Не сдвигает уже внесённые зоны сам. В тексте проекта нет нормы о пересчёте действующих зон. Новая ширина 20 м применится, когда зону будут устанавливать или менять — по предложениям региона или по заявлению владельца.
• Не касается зон по глубине грунтовых вод. Зоны сильного, умеренного и слабого подтопления установлены по первой редакции правил 2014 года, а не по правилу «50 м». Пока их не пересмотрят, правило 20 м к ним прямо не относится.
• Не меняет зону затопления. Её по-прежнему определяют по паводку однопроцентной обеспеченности — такому, что бывает в среднем раз в сто лет.

Частые вопросы

Когда участки выйдут из зоны подтопления?

Не сразу после принятия проекта. Новая ширина 20 м действует для зон, которые устанавливают или меняют после вступления постановления в силу. Существующая зона меняется решением Росводресурсов и записью в ЕГРН.

Можно ли будет строить на участке, купленном до 4 августа 2026 года?

Если проект примут в нынешнем виде и участок в зоне подтопления — да: запрет строить к нему применяться не будет, при условии, что это не угрожает жизни людей, обороне и безопасности. Если участок в зоне затопления — нет.

Поможет ли подсыпка участка?

По проекту — да, если доказать незатопляемость территории материалами с пространственными данными и добиться изменения зоны через регион и Росводресурсы. Сама подсыпка без изменения зоны стройку не разрешает.

Где посмотреть текст проекта?

На федеральном портале проектов нормативных актов, ID 171257: regulation.gov.ru/projects/171257. Там же видно, на каком этапе проект.

Источники

• Проект постановления Правительства «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 апреля 2014 г. № 360», ID 171257
• Статья 67.1 Водного кодекса в редакции закона № 301-ФЗ от 04.08.2026
• Постановление Правительства № 670 от 24.05.2024 — правило 50 м и срок 30 дней

Читайте также